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Immobilien
Die fünf Schritte zur eigenen Immobilie
Schritt 1 Einigkeit
Käufer und Verkäufer sind sich einig über den Kaufpreis, die Art und Weise der Bezahlung, den
Notartermin , in der Regel 3 Wochen später und den Termin der Übergabe.
Schritt 2 Vorbereitung der notariellen Beurkundung
Käufer beauftragt einen Notar seiner Wahl schriftlich, oder er bittet den Makler schriftlich, in seinem
Namen einen Notar zu beauftragen. Diesem werden vom Verkäufer oder durch den Makler die
notwendigen Unterlagen und die notwendigen Angaben übermittelt, und es wird um die Reservierung
eines Beurkundungstermins in ca. 3 Wochen gebeten. Zu beachten ist, dass einer Privatperson als
Käufer oder Verkäufer immer dann eine Überlegungsfrist zwischen Kenntnisnahme des notariellen
Kaufvertragsentwurfs und dem Termin der notariellen Beurkundung einzuräumen ist, wenn der andere
Partner keine natürliche Person ist. Diese Mindestfrist zwischen objektiver Möglichkeit der
Kenntnisnahme und tatsächlicher Unterschrift beim Notar soll dem Verbraucherschutz dienen. Der
Gesetzgeber will natürliche Personen mit dieser Bestimmung wohl vor übereilten Schritten schützen.
Wenn jedoch Privatpersonen untereinander oder auch Firmen und andere Institutionen untereinander
einen notariellen Grundstücks- bzw. Haus-Kaufvertrag abschließen, bedarf es dieser Frist zwischen
Kenntnisnahme des Vertragsentwurfs und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages nicht. Der
Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung offensichtlich nur die mögliche Überlegenheit einer Firma über
eine Privatperson ausgleichen.
Die notwendigen Unterlagen für den Notar sind Kopien der Personalausweise von Verkäufer und Käufer
bzw. Kopie eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Unternehmung, die möglicherweise an diesem
Deal beteiligt ist, Grundbuchamt und Grundbuchblattnummer des Grundstücks oder der
Eigentumswohnung, am einfachsten durch Übermittlung einer Kopie des Grundbuchauszugs,
Steuernummer der Beteiligten,
Angaben über den Kaufpreis, wann und gegebenenfalls wie gezahlt wird, Bei Eigentumswohnungen
außerdem Name und Adresse des WEG-Verwalters, Höhe des Wohngeldes, die Protokolle der letzten
drei Eigentümerversammlungen sowie die aktuellste Wohngeldabrechnung,
Angabe, wann und gegebenenfalls wie die Übergabe stattfinden soll,
Angabe, ob ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist
grundsätzlich möglich, aber keineswegs unbedingt notwendig. Bei Immobilienkäufen kann es jedoch
dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers dienen. Denn erst nach korrekter
Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks überweist der Notar
das Geld an den Verkäufer. Der Verkäufer muss dann manchmal etwas Geduld mitbringen, da die
Eintragung, je nach Grundbuchamt bis zu 12 Monaten dauern kann. Die Verwaltung des Anderkontos
durch den Notar ist nicht kostenlos. Es fallen hierbei bestimmte Hebesätze an, die sich nach der
Kaufpreissumme richten. Das Notaranderkonto gibt also dem Verkäufer Sicherheit, dass der Kaufpreis
auf jeden Fall dann sicher ist, wenn die Eintragung des Käufers als Eigentümer des Grundstücks erfolgt
ist. Dem Käufer gibt das Notaranderkonto die Sicherheit, dass sein Geld tatsächlich erst dann in
Anspruch genommen werden kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht. Das heißt, das Geld
liegt auf dem Anderkonto, bevor der Antrag des Notars zur Auflassung zugunsten des zukünftigen
Eigentümers beim Grundbuchamt gestellt wird, und bleibt dort liegen, bis der neue Eigentümer, nämlich
der Käufer tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist.
Angabe der Höhe der Maklercourtage
Schritt 3 Beurkundungstermin beim Notar
Die Parteien, Verkäufer und Käufer treffen sich zum Beurkundungstermin beim Notar. Hier liest der Notar
den gesamten Kaufvertrag laut vor, und ein guter Notar liest so langsam, dass beide Parteien, Verkäufer
und Käufer, den Sinn verstehen, und er erläutert die Bestimmungen, die für Nichtjuristen schwer
verständlich sind. Außerdem nimmt er während dieses Vorlesens auch jetzt noch
Formulierungswünsche, Veränderungswünsche und gegebenenfalls sogar erklärende Sätze mit auf,
wenn diese von einer der Parteien gewünscht und von der anderen genehmigt werden. Diese Zusätze
schreibt der Notar handschriftlich in den Originalvertrag hinein, in denjenigen Vertrag, der anschließend
von allen Dreien, den beiden Parteien und dem Notar, unterschrieben wird. Die vertragsschließenden
Parteien und das Grundbuchamt bekommen später vom Notar eine Reinschrift. Diese ist dann vom
Notar beglaubigt und mit dem Notarsiegel versehen und zusammengenäht bzw. gebunden und ist dann
für jeden der Betroffenen sein Original. Das eigentliche Erstoriginal, welches von den Parteien und vom
Notar direkt im Anschluss an die Verlesung unterschrieben wurde, bleibt als Urkundsrolle Nr. sowieso
im Archiv des Notars.
Schritt 4 Was der Notar dann tut, insbesondere die Auflassungsvormerkung
In dem vor dem Notar geschlossenen Kaufvertrag einigen sich Verkäufer und Käufer auch darauf, dem
Notar die für die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch,
für die durch die Kaufpreiszahlung mögliche Ablösung der Grundschulden und Hypotheken sowie
gegebenenfalls für die Eintragung neuer Geldbelastungen zulasten nunmehr des Käufers.
Die notwendigen Anträge beim Grundbuchamt bzw. bei den entsprechenden Kreditinstituten zu
stellen.Schritt 4 beinhaltet deshalb das dem Vertragsschluss folgende Handeln des Notars. Dieser stellt
vor allem beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des
Käufers.
Die Auflassung ist die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch. Diese kann jedoch erst
erfolgen, wenn alle Voraussetzungen für den Übergang der Immobilie an einen neuen Eigentümer
,Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt, Verzicht auf Vorkaufsrecht ausgeübt, gegebenenfalls
notwendige Genehmigungen eingeholt, erfüllt sind. Um den Käufer davor zu schützen, dass der
Verkäufer zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Abwicklung einerseits und dem
Grundbucheintrag des neuen Eigentümers ,des Käufers, andererseits diese Immobilie beispielsweise
noch einmal verkauft, beantragt und veranlasst der Notar unmittelbar nach der Beurkundung des
Kaufvertrages die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Dadurch kann jeder, der das Grundbuch einsieht, erkennen, dass es für diese Immobilie bereits einen
neuen Käufer gibt, der sich auch vertraglich schon mit dem Verkäufer geeinigt hat. Die eingetragene
Auflassungsvormerkung sichert also die Rechte des Käufers.
Schritt 5 Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch
Da die eingetragene Auflassungsvormerkung dem Käufer die Sicherheit gibt, dass die Immobilie nicht
mehr anderweitig verkauft werden kann, kann dieser nunmehr auch den Kaufpreis erbringen in der
Immobiliensprache belegen. Der Nachweis der Kaufpreiszahlung durch eine entsprechende schriftliche
Erklärung gegenüber dem Notar ist für diesen die Voraussetzung, nunmehr die Umschreibung im
Grundbuch zu beantragen. Der Verkäufer wird durch Streichung aus-, der Käufer eingetragen. Mit der
Eintragung des Käufers als neue Eigentümer im Grundbuch ist der Kaufvertrag schließlich endgültig
vollzogen.
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Ingo Werra